Réduction Malraux : avantages fiscaux pour investir dans l'immobilier ancien
La loi Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus anciens. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien de caractère en contrepartie d’une réhabilitation complète du bien immobilier. Cette réduction d’impôt Malraux constitue un pilier de la politique de préservation du patrimoine historique français, alliant des bénéfices patrimoniaux à des avantages fiscaux non négligeables. Cet article détaillera comment fonctionne la réduction Malraux, soulignant les points clés pour comprendre cet avantage fiscal et comment l'intégrer dans une stratégie d'investissement immobilier.
Introduction à la Réduction Malraux
La loi Malraux, du nom de l'ancien ministre de la Culture, André Malraux, a été votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique et esthétique français. Ce dispositif a grandement facilité la restauration immobilière des centres historiques des plus belles villes de France. La réhabilitation des bâtiments dégradés situés dans des zones éligibles, les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), confère un avantage fiscal aux propriétaires en contrepartie d’une obligation de location pendant 9 ans.
Les Travaux Éligibles pour la Réduction Malraux
Les travaux liés à la restauration du bien, dans le cadre de la loi Malraux, sont très réglementés. Le dispositif fiscal s’applique seulement si les conditions suivantes sont respectées :
- L’immeuble est situé dans une zone éligible au titre de la loi Malraux
- le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France
- les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…
Il convient de noter que l’on est éligible à la réduction d'impôt Malraux uniquement si le projet de restauration vise l’immeuble complet. Ainsi, pour acquérir un appartement, il est recommandé de s’entourer de professionnels experts dans le domaine de la réhabilitation d’immeubles patrimoniaux qui monteront le projet et s’assureront de la bonne conduite des travaux de rénovation.
Calcul de la Réduction Malraux
En 2024, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt proportionnelle aux dépenses réalisées pour la rénovation d'immeubles historiques. Il existe 2 taux applicables selon la localisation de l’immeuble :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable bénéficiant d'un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, ainsi que pour les logements dans des QAD (quartiers anciens dégradés) et des zones couvertes par les conventions NPNRU - correspondant aux anciens secteurs sauvegardés ;
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable doté d'un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou pour ceux dont le projet de rénovation a reçu la qualification d'utilité publique - ce qui inclut les précédentes ZPPAUP et AVAP.
Les dépenses liées à la restauration éligibles au calcul de la réduction d’impôt sont plafonnées à 400 000 € sur un intervalle de quatre ans consécutifs.
Simulation d’investissement en loi Malraux 2024
Achat d’un appartement éligible à la loi Malraux à 250 000 euros
- 55 000 euros de foncier
- 195 000 euros de travaux
Avantage fiscal sur 3 ans de travaux : 195 000 x 30% = 58 500 euros, soit 19 500 euros de réduction d’impôt / an
Le dispositif Malraux et la sauvegarde du patrimoine
La loi Malraux n'est pas seulement un mécanisme de défiscalisation. C'est aussi un dispositif qui soutient activement la sauvegarde du patrimoine architectural français. En incitant financièrement les investisseurs à restaurer et à maintenir des immeubles historiques, la loi contribue à la conservation du patrimoine pour les générations futures. Le placement immobilier idéal pour les investisseurs amoureux de la belle pierre.
La location et la réduction Malraux
La mise en location du bien immobilier après restauration est une condition de l'éligibilité à la réduction Malraux. Ainsi il est important de se soucier de la localisation de son investissement.
Majoritairement en centre-ville, les biens proposés pour un investissement Malraux présentent des atouts considérables pour leur mise en location :
- Appartement idéalement situé à proximité de toutes les commodités
- Appartement ancien entièrement rénové et répondant aux normes thermiques actuelles
- Location du logement nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum
- Mise en location dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation.
- Loyer non plafonné
L'investissement dans l'immobilier ancien éligible à la réduction Malraux est une stratégie d'investissement qui offre des avantages à la fois immédiats et à long terme. Non seulement les investisseurs peuvent bénéficier de significatives économies fiscales, mais ils participent également à la préservation et à la valorisation du patrimoine culturel français. En respectant les conditions de la loi et en s'engageant dans des travaux de restauration de qualité, les investisseurs peuvent réaliser un projet rentable et responsable.
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