Plafond Malraux : Investissement dans immobilier ancien
La loi Malraux, dispositif phare de défiscalisation immobilière, s'impose comme une incitation majeure à la restauration d'immeubles anciens, contribuant ainsi à la préservation du patrimoine architectural. Pour tirer parti de la défiscalisation Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment des critères liés aux travaux, au type de bien, à la mise en location et au plafond des dépenses de travaux.
Plafond des Dépenses Travaux
La loi Malraux encadre les travaux éligibles afin de garantir la préservation du caractère patrimonial des immeubles. Sont pris en compte les travaux d'entretien, de réparation, de rénovation, de démolition, déclarés d’utilité publique, de réaffectation à l'usage d'habitation, et les transformations en pièces habitables. Ces travaux doivent être suivis par l'Architecte des Bâtiments de France et conduire à la restauration totale de l'immeuble sans altérer son volume habitable.
Le montant maximal des travaux éligibles à la réduction d’impôt est soumis à un plafond par la loi Malraux. Ce plafond est fixé à 400 000 € sur quatre ans.
Le montant des travaux peut évidemment être supérieur à 400 000 €, mais seuls 400 000€ seront pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.
Avantage fiscal et non-plafonnement des niches fiscales
L'avantage fiscal offert par la loi Malraux représente un incitatif puissant pour les investisseurs immobiliers. Cette réduction d'impôt, pouvant atteindre 30% du montant des travaux, est étalée sur quatre ans. Ce taux dépend de la localisation de l’immeuble.
Ainsi l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt :
- de 30% si l’immeuble se situe dans les Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés
- de 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant total des travaux sur lequel s’applique la réduction est plafonné à 400 000 €. Le dispositif Malraux permet ainsi une réduction d’impôt de 120 000 € maximum (montant calculé sur 400 000 € de travaux sur 4 années).
L’avantage fiscal de la Loi Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € depuis janvier 2013, ce qui en fait un dispositif très attractif pour les investisseur qui ont atteint ce plafond et désirent poursuivre leur démarche de défiscalisation.
Pas de plafond de loyer ou de ressources imposés
Contrairement à certains dispositifs tels que le Pinel ou le Denormandie, la loi Malraux offre une grande liberté d’investissement.
Elle n’impose pas de plafond de loyer ou de ressources pour les locataires, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de fixer des loyers en accord avec le marché et de louer à des locataires sans contraintes de revenus. Cette souplesse contribue à maximiser le rendement locatif.
La loi Malraux se positionne comme un dispositif privilégié pour les investisseurs cherchant à conjuguer défiscalisation et préservation du patrimoine architectural. Avec des avantages fiscaux attractifs, une diversité d’immeubles éligibles, et une exonération du plafonnement global des niches fiscales, elle offre une opportunité unique d’optimiser la fiscalité liée à l’investissement immobilier.
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