Le déficit foncier

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un processus qui peut être utilisé lors d'un investissement locatif. Il permet aux contribuables de déduire de leur revenu global la somme résultant de certains travaux effectués lorsque ces dépenses sont supérieures aux revenus de la location. Pour cela, il est nécessaire que les revenus provenant de la location nue de votre bien soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, il est important que vos charges soient supérieures au montant de vos recettes. Enfin, il est nécessaire que vous louiez votre bien en location nue et que vos recettes relèvent du régime d'imposition réel.

Le montant annuel pris en charge par le déficit foncier est plafonné à 10 700€. Cependant, dans certains cas particuliers tels que les investissements Périssol, ce plafond peut être augmenté à 15 300€.

Ce plafonnement n'est cependant pas un problème car en cas de dépassement de la limite de 10 700€, l'excédent pourra être reporté pour une déduction sur le revenu global pendant 6 ans, et pendant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers. Nous expliquerons le calcul du déficit foncier sur un bien dans une prochaine partie.

Le déficit foncier n'est pas considéré comme une "niche fiscale". Par conséquent, le déficit foncier peut être cumulé avec d'autres mécanismes de défiscalisation.

Qu'est-ce que le revenu foncier ?

Le revenu foncier fait partie des catégories de revenus soumis à l'impôt sur le revenu. Il comprend les revenus de location d'immeubles et également les revenus accessoires.

Ainsi, les revenus fonciers sont composés des bénéfices provenant de la mise en location d'un patrimoine immobilier. Il est important de noter que ces revenus doivent provenir de biens non meublés mis en location.

Les revenus fonciers sont soumis à deux régimes d'imposition spécifiques : le régime réel et le régime micro-foncier.

À savoir : Le régime des biens meublés en location est différent. En effet, les revenus sont déclarés comme des bénéfices commerciaux, plus communément appelés BIC, et non comme des revenus fonciers.

Quelle est la distinction entre location meublée et location nue ?

La location meublée se différencie de la location nue par sa composition. En effet, pour les baux signés après août 2015, certains éléments sont nécessaires pour que le bien puisse bénéficier du régime de location meublée. Parmi ces éléments, il est nécessaire de fournir au locataire un réfrigérateur, une table, des plaques de cuisson, etc.

Une liste complète des services obligatoires à fournir est disponible ci-dessous afin de ne rien oublier :

• Literie avec couette ou couverture

• Volets ou rideaux dans les chambres

• Plaques de cuisson

• Four ou four à micro-ondes

• Réfrigérateur

• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°

• Vaisselle en quantité suffisante pour que les occupants puissent prendre leurs repas

• Ustensiles de cuisine

• Table

• Sièges

• Étagères de rangement

• Luminaires

• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Le bailleur, quant à lui, percevra la différence sur les différents points énumérés :

• La fiscalité du bail

• La durée du bail

• Le préavis du bail

• Le dépôt de garantie

Dans le cadre d'un déficit foncier, la location doit impérativement être nue et, par conséquent, le locataire ne doit pas fournir les éléments mentionnés précédemment.

Si votre logement est meublé, pas d'inquiétude ! Le régime de location meublée non professionnelle vous permettra également de bénéficier d'avantages fiscaux.

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

Le déficit foncier offre de nombreux avantages pour soutenir les propriétaires. En effet, vous pouvez bénéficier d'une réduction pouvant aller jusqu'à 10 700€ par an de votre revenu global. Si les charges que vous avez payées dépassent le plafond de 10 700€, vous pouvez reporter l'excédent sur vos revenus pendant les 10 années suivantes. De plus, le déficit foncier ne fait pas partie des "niches fiscales" françaises. Vous pouvez donc cumuler le déficit foncier avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Les propriétaires bénéficiaires du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme accessible aux propriétaires d'un bien locatif. Pour en bénéficier, il faut d'abord être pleinement propriétaire d'un bien immobilier et déclarer vos revenus fonciers. En cas de démembrement de propriété, des règles strictes régissent les liens entre le démembrement et le déficit foncier. Ces liens seront abordés plus en détail dans la suite de l'article. De plus, le bien immobilier doit être mis en location nue. Comme mentionné précédemment, cela signifie que la location ne doit en aucun cas répondre aux critères d'une location meublée.

Il est également nécessaire que le propriétaire soit soumis au régime réel d'imposition. Ce régime s'applique automatiquement lorsque les loyers perçus annuellement dépassent 15 000€. Cependant, si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€, vous devrez faire une demande à l'administration fiscale pour être imposé selon ce régime. Cette demande peut être effectuée facilement auprès de l'administration fiscale.

De plus, la location du bien immobilier doit durer de manière continue pendant une période de trois ans à partir de la première imputation du déficit.

Comment fonctionne ce mécanisme ? Pour bénéficier du déficit foncier, certaines opérations doivent être réalisées au préalable :

Comment calculer le revenu foncier net imposable ?

Il est tout d'abord nécessaire de calculer le revenu foncier net imposable. Pour cela, vous devez avoir accès à plusieurs informations telles que le revenu foncier brut, les intérêts d'emprunt et les charges que vous payez. Vous devez utiliser ces éléments de la manière suivante :

Revenu foncier net des intérêts = revenu foncier brut - intérêts d'emprunt

Revenu foncier net imposable = revenu foncier net des intérêts - charges déductibles

Les charges déductibles comprennent :

• Les charges financières telles que les intérêts d'emprunt et les frais associés

• Les charges non financières telles que les frais d'agence immobilière, les charges de copropriété, les impôts, etc.

Comment fonctionne la fiscalité du déficit foncier ?

Une fois que vous avez calculé le revenu foncier net imposable, vous pouvez déterminer le montant du déficit foncier. Si le revenu foncier net imposable est négatif, cela signifie que vous avez un déficit foncier.

Le montant du déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global, ce qui réduit votre impôt sur le revenu. Cependant, il est important de noter que le montant du déficit foncier est plafonné à 10 700€ par an. Si votre déficit foncier dépasse ce plafond, vous pouvez reporter l'excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Il est également important de souligner que le déficit foncier ne peut pas être utilisé pour créer un revenu négatif. En d'autres termes, le déficit foncier ne peut pas vous donner droit à un remboursement d'impôt.

En conclusion, le déficit foncier est un mécanisme intéressant pour réduire votre impôt sur le revenu si vous effectuez des travaux liés à votre bien locatif. Cependant, il est essentiel de respecter les conditions et les règles fiscales applicables pour pouvoir bénéficier de ce dispositif.

Quelles sont les charges déductibles de mes revenus fonciers ?

Il existe différentes charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Ces charges doivent être directement liées à la location de votre bien et doivent être justifiées par des documents officiels.

Les charges déductibles comprennent :

• Les charges de copropriété : il s'agit des dépenses liées à la gestion et à l'entretien de la copropriété, telles que les frais d'ascenseur, les travaux de réparation, les honoraires du syndic, etc.

• Les frais de gestion : il s'agit des frais liés à la gestion de votre bien locatif, tels que les frais d'agence immobilière, les frais de location, les frais de gestion locative, etc.

• Les intérêts d'emprunt : si vous avez contracté un prêt immobilier pour financer votre bien locatif, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers.

• Les frais d'assurance : il s'agit des primes d'assurance que vous payez pour couvrir les risques liés à votre bien locatif.

• Les frais de travaux : il s'agit des dépenses que vous avez engagées pour réaliser des travaux d'amélioration ou de réparation sur votre bien locatif.

• Les impôts et taxes : il s'agit des impôts et taxes que vous payez en rapport avec votre bien locatif, tels que la taxe foncière, la taxe d'habitation, etc.

Il est important de garder une trace de toutes ces dépenses et de conserver les justificatifs correspondants. Cela vous permettra de les déduire correctement de vos revenus fonciers lors de votre déclaration d'impôt.

Quels sont les travaux déductibles de mes revenus fonciers ?

Dans le cas où vous remplissez les conditions énumérées ci-dessus, vous serez en droit d'inclure, dans vos frais et charges, les différents travaux déductibles des impôts sur le revenu : les travaux d'amélioration ainsi que les travaux de réparation et d'entretien réalisés au cours de l'année d'imposition.

Les dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration ont pour but d'améliorer les conditions de vie au sein d'un bien immobilier. Elles ne visent pas à modifier la structure de l'immeuble, mais plutôt à remplacer l'ancien équipement par un nouveau, plus adapté.

Cependant, il faut faire attention, car les dépenses d'amélioration à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles. Il y a deux exceptions à cette règle : les dépenses d'amélioration visant à faciliter l'accueil des personnes handicapées et les dépenses visant à protéger les locaux de l'amiante.

Les dépenses de réparation et d'entretien

Les dépenses de réparation et d'entretien ont pour objectif de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et de permettre un usage normal. Elles ne doivent pas modifier la substance, l'agencement ou l'équipement initial de l'immeuble, afin de préserver l'usage normal du bien.

Les dépenses d'entretien sont des dépenses liées au maintien en l'état de l'immeuble, tandis que les dépenses de réparation sont des dépenses liées à la remise en état, à la réfection ou au remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en bon état.

Il est important de noter que certaines dépenses d'entretien et de réparation peuvent être à la charge exclusive des locataires, comme les charges de copropriété. Dans ce cas, vous ne pouvez pas les déduire de vos revenus fonciers.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ces dépenses apportent des modifications trop importantes sur les biens immobiliers et peuvent être considérées comme des reconstructions ou des extensions de la surface habitable existante.

Il est donc essentiel de connaître les charges déductibles et les travaux déductibles afin de maximiser les avantages fiscaux liés au déficit foncier.

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

Les charges déductibles mentionnées précédemment doivent être indiquées dans votre déclaration de revenus fonciers, qui doit être effectuée en utilisant le formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée à l'aide du formulaire n°2042.

Veillez à conserver les pièces justificatives permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l'administration fiscale peut vous demander de fournir ces justificatifs afin de vérifier la validité de la déduction.

Exemple de calcul de déficit foncier

Un propriétaire loue un appartement non meublé au cours de l'année N.

Voici comment se répartissent ses revenus fonciers et ses charges :

• Revenus fonciers perçus : + 1 500 €

• Intérêts d'emprunt : - 2 100 €

• Autres charges : - 2 900 €

• = Un déficit foncier de : - 3 500 €

Le déficit se compose donc de 600 € d'intérêts d'emprunt (1 500 - 2 100) et de 2 900 € d'autres dépenses. Seule la somme de 2 900 € peut être imputée sur le revenu global.

Le reste du déficit, soit 600 €, peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.