Fiscalité Denormandie : le Pinel adapté à l’ancien

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif fiscal Denormandie, introduit dans le cadre de la loi de Finances pour 2019, vise à stimuler l’investissement immobilier dans les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Inspiré du dispositif Pinel, il a été adapté pour encourager la réhabilitation de biens anciens dans des zones précises où la demande locative est forte et le besoin de rénovation élevé. Ce cadre incitatif permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux tout en participant à la revitalisation de quartiers dégradés.

Le Domaine Motte-Cordonnier à Armentières, une ancienne brasserie classée Monument Historique et étant également éligible au dispositif Denormandie, illustre parfaitement l’application de ce dispositif dans le contexte de la préservation du patrimoine bâti. C’est donc cet exemple que nous avons choisi pour vous expliquer plus en détails le fonctionnement d’un dispositif fiscal encore trop méconnu.

À noter : pendant la durée des travaux, les logements du Domaine Motte-Cordonnier bénéficiaient du dispositif Monument Historique, mais depuis la fin des travaux et la livraison de 77 appartements, les 12 lots restants bénéficient désormais du dispositif Denormandie.

Une fiscalité avantageuse pour l’immobilier ancien

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt significative aux propriétaires s’engageant à louer un bien rénové pendant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans).

Voici les principaux avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie :

• Réduction d’impôt : L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de son engagement locatif. Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12 % du prix d’acquisition; elle passe à 18 % pour 9 ans et à 21 % pour 12 ans.

• Plafonnement de l'investissement éligible : Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an, mais il est possible d’investir dans plusieurs biens jusqu’à ce plafond.

• Charges et intérêts d’emprunt : Les autres charges, y compris les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du bien, sont déductibles du résultat foncier, si l'option pour l'imposition au réel est prise.

Éligibilité aux Monuments Historiques : un complément non négligeable

Dans le cas du Domaine Motte-Cordonnier, une particularité notable réside dans son classement au titre de Monument Historique. Ce statut apporte des avantages supplémentaires aux investisseurs, en particulier en ce qui concerne la déduction des futures charges liées aux travaux de rénovation.

• Déductibilité des charges : Toutes les dépenses futures relatives aux travaux d’entretien ou de rénovation seront déductibles du revenu global du propriétaire bailleur après la période Denormandie (6, 9 ou 12 ans). Ce mécanisme permet de lisser les coûts de rénovation sur plusieurs années, rendant l’investissement plus attractif à long terme.

• Si le bien n'est pas loué, et qu'il est par exemple occupé par son propriétaire, les charges restent déductibles à hauteur de 50% du revenu global.

• Avantages sur 15 ans : Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la réhabilitation de monuments historiques, les investisseurs doivent conserver le bien pendant une durée de 15 ans. Ce délai s’ajoute à l’engagement locatif de la période Denormandie, garantissant une stabilité à long terme dans la gestion du patrimoine.

Ces avantages supplémentaires permettent donc d’optimiser significativement le rendement fiscal pour les investisseurs du Domaine Motte-Cordonnier.

Conditions d’éligibilité et de location

Pour être éligible à la fiscalité Denormandie, le bien doit respecter plusieurs conditions, notamment en ce qui concerne la location :

• Location nue : Le bien doit être loué non meublé pendant une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans, selon l’engagement choisi par l’investisseur.

• Plafonds de loyer : Le loyer perçu par le propriétaire est plafonné, selon des barèmes définis par la loi, en fonction de la zone géographique où se trouve le bien. Ces plafonds visent à rendre les logements accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires, favorisant ainsi la mixité sociale dans les centres-villes rénovés.

• Ressources du locataire : Les locataires doivent également respecter un certain plafond de ressources pour être éligibles à la location de ces biens. Ce critère renforce l’objectif social du dispositif, en réservant ces logements à des foyers ayant des difficultés à trouver un logement abordable sur le marché.

L'exemple du Domaine Motte-Cordonnier à Armentières

Les 12 lots restants du Domaine Motte-Cordonnier, rénovés et disponibles à la vente, bénéficient de ce régime fiscal avantageux.

Le boost Histoire & Patrimoine :

En plus de l’avantage fiscal lié à la réduction d’impôt, Histoire & Patrimoine propose à ses clients un boost supplémentaire. Ce mécanisme consiste à une prise en charge de 21 % du prix au-delà de 300 000 euros, sans limite, au titre d'une participation aux frais d'acquisition. Ce complément fiscal vient majorer les avantages pour l’investisseur, optimisant ainsi la rentabilité globale de l’opération.

Par exemple, l’appartement n°B103, un duplex de 61,6 m², est proposé au prix de 348.970 €. Grâce au dispositif Denormandie, 21 % du montant (soit 63 000 €) est déductible des impôts, tandis qu’un "boost" de 10 300 € vient s’ajouter pour réduire encore le prix de revient pour l’acquéreur. Cela permet de maximiser l’économie fiscale tout en contribuant à la réhabilitation d'un bâtiment historique.

Conclusion : un dispositif fiscal à fort potentiel pour les investisseurs

La fiscalité Denormandie, en adaptant le dispositif Pinel à l’immobilier ancien, offre aux investisseurs une opportunité unique de bénéficier de réductions fiscales tout en participant à la rénovation de logements dans des zones où le besoin est pressant. L’exemple du Domaine Motte-Cordonnier à Armentières démontre l’efficacité de ce dispositif lorsqu’il est appliqué à des bâtiments anciens voire classés, renforçant ainsi l’attractivité des investissements dans le patrimoine historique.

Pour les investisseurs soucieux de rentabiliser leur placement tout en s’engageant dans une démarche de préservation, la loi Denormandie représente une alternative intéressante au dispositif Pinel classique, qui est de toute façon amené à disparaître prochainement.